Investir en location meublée non professionnelle (LMNP) implique de maîtriser les différentes taxes associées, et notamment la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE). En 2025, cette taxe locale demeure un sujet central pour les propriétaires qui souhaitent optimiser leur fiscalité. Cependant, il arrive que le calcul de la CFE soit contestable, ou qu’un dégrèvement puisse alléger la charge fiscale, notamment en cas de faibles revenus locatifs ou de cessation d’activité. Face à des situations complexes, comprendre comment formuler une réclamation ou une demande de dégrèvement devient indispensable. À travers une approche pratique, technique et juridique, cet article vous guide dans les démarches à suivre pour contester efficacement la CFE, en tenant compte des nouveautés réglementaires et des exigences du Service des Impôts des Entreprises (SIE). Ce faisant, vous pourrez vous appuyer sur les bonnes pratiques validées par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP) et les recommandations de professionnels comme LMNP Expert ou la Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM).

Les fondements de la CFE en LMNP et les spécificités de 2025 pour les investisseurs

La Cotisation Foncière des Entreprises représente une taxe locale due par les entreprises et les professionnels, et elle concerne également les investisseurs en LMNP. Le calcul de la CFE repose sur la valeur locative des biens utilisés dans le cadre de l’activité. Cela signifie qu’en LMNP, la base imposable dépend de la valeur cadastrale des logements loués, avec souvent des variations selon les communes et les collectivités territoriales.

Cependant, la situation fiscale d’un loueur en meublé non professionnel est particulière. Contrairement à d’autres statuts juridiques, le LMNP doit déclarer ses revenus sous le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cette imposition conditionne par conséquent l’éligibilité au plafonnement de la CFE, un mécanisme destiné à limiter la charge fiscale si les revenus locatifs restent modestes.

En 2025, le dispositif de plafonnement connaît des ajustements importants. Le plafonnement est applicable uniquement si la base d’imposition est inférieure à certains seuils, en prenant en compte notamment la valeur ajoutée déterminée par les revenus nets et les charges. Pour bénéficier de ce plafonnement, il est impératif que le redevable déclare la valeur ajoutée via le formulaire 1447-C auprès du SIE dont il dépend.

• La base de calcul : valeur locative cadastrale des locaux utilisés pour l’activité.
• Le statut LMNP : régime des BIC non professionnels et revenus locatifs imposés.
• Plafonnement : réduction possible si la cotisation dépasse 3% du chiffre d’affaires.
• Déclaration 1447-C : obligatoire pour bénéficier du plafonnement.
• Délais : dépôt à respecter selon les indications du Service des Impôts des Entreprises.

Le Service des Impôts des Entreprises (SIE) est le point de contact central pour gérer la CFE, que ce soit pour la déclaration, le paiement ou les réclamations. Pour approfondir les modalités techniques du calcul, vous pouvez consulter des ressources telles que cette page dédiée aux calculs de la CFE en LMNP. De même, pour optimiser votre cotisation, des experts comme LMNP Expert recommandent de bien anticiper la valeur ajoutée à déclarer.

Démarches pour demander un dégrèvement de la CFE: cadres légal et administratif à connaître

Le dégrèvement de la Cotisation Foncière des Entreprises représente une diminution totale ou partielle de la taxe due. Cette procédure est encadrée strictement par le Code général des impôts (CGI), notamment son article 1478, qui précise les cas de dégrèvement applicables aux loueurs en meublé en 2025. Ces dégrèvements peuvent intervenir dans différentes situations, telles que la cessation d’activité, des erreurs dans l’avis d’imposition ou encore certaines exonérations spécifiques prévues pour les LMNP.

Pour adresser une demande de dégrèvement, plusieurs éléments doivent être parfaitement maîtrisés :

• La nature de la demande : erreur de calcul, cessation d’activité, exonération partielle ou totale.
• Les pièces justificatives à fournir : avis de CFE, notification de radiation ou preuve de cessation.
• Les délais de dépôt : la réclamation doit être déposée avant le 31 décembre de l’année suivant celle de l’imposition.
• Le canal de transmission : messagerie sécurisée du site impots.gouv.fr, courrier recommandé auprès du Service des Impôts des Entreprises (SIE).

Par exemple, en cas de cessation d’activité en cours d’année, un contribuable peut demander un dégrèvement au prorata temporis, c’est-à-dire que la cotisation sera recalculée en fonction des mois d’exercice effectif. Cependant, ce dégrèvement n’est pas applicable si l’activité a été cédée à un tiers ou transférée à une autre adresse.

Type de situation	Condition	Effet sur la CFE
Cessation d’activité	Non cession ou transfert, demande avant le 31 décembre	Dégrèvement au prorata temporis
Erreur dans l’avis d’imposition	Justification fournie	Révision ou annulation de la cotisation
Exonération spécifique LMNP	Respect des critères (ex : faible revenu)	Réduction ou annulation

En cas de doute, il est conseillé de consulter les plateformes officielles telles que impots.gouv.fr ou de se rapprocher de structures comme la Maison des Professions Libérales ou la Chambre Nationale des Propriétaires. Ces organismes, partenaires reconnus par la DGFiP et Bercy Infos, accompagnent les investisseurs dans leurs démarches administratives.

Comment déposer une réclamation sur la CFE en LMNP : étapes clés et conseils pratiques

Si vous constatez une anomalie dans l’imposition de la CFE, qu’il s’agisse d’une surévaluation de la base, d’erreurs de calcul ou d’un non-respect des conditions de plafonnement, le dépôt d’une réclamation est la démarche incontournable. La Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP) propose un cadre très précis pour cette action.

Pour déposer une réclamation, il faut suivre un protocole rigoureux :

1. Identification précise : mentionner le numéro SIRET, la période concernée et la nature du litige.
2. Documenter la demande : joindre tous les documents attestant du bien-fondé de la réclamation (avis de CFE, déclaration 1447-C, justificatifs de revenus).
3. Utiliser le bon canal : privilégier la messagerie sécurisée de votre espace professionnel sur impots.gouv.fr.
4. Respecter les délais : la réclamation est recevable jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle de l’imposition contestée.
5. Suivre la procédure : conserver les accusés de réception et être prêt à répondre aux demandes d’informations complémentaires du SIE.

Les erreurs fréquentes à éviter comprennent :

• Déposer la réclamation hors délai, ce qui entraîne le rejet automatique.
• Ne pas fournir de justificatifs clairs, ralentissant le traitement.
• Omettre d’indiquer le numéro SIRET, rendant la demande non identifiable.

Face à ces enjeux, certains acteurs spécialisés comme Le Partenaire LMNP ou la FNAIM proposent des services de conseil et d’accompagnement pratique pour maximiser vos chances de succès.

Les conditions d’exonération et dispositifs spécifiques en LMNP pour réduire la CFE en 2025

Pour certains propriétaires en LMNP, la CFE peut être totalement ou partiellement exonérée selon des critères précis, variables selon les territoires et l’activité. Ces dispositifs d’exonération sont souvent méconnus alors qu’ils constituent un levier important d’allègement fiscal.

Voici quelques cas d’exonération fréquents :

• Nouvel établissement : exonération temporaire durant les deux premières années d’activité pour les créations récentes.
• Faibles revenus locatifs : exonération partielle ou plafonnement lorsque les recettes ne dépassent pas certains seuils.
• Activité exercée à domicile : exonération possible sous conditions spécifiques fixées par la commune.
• Cas particulier des résidences secondaires louées en meublé : exonération selon politique locale.

Type d’exonération	Conditions	Durée
Exonération jeune entreprise	Démarrage récent, moins de deux ans	2 ans
Plafonnement selon revenus	Recettes annuelles en-dessous de seuils spécifiques	Variable
Exonération domicile	Usage professionnel d’une partie du domicile	Selon décision locale

Pour comprendre les possibilités d’exonération auxquelles vous pouvez prétendre en LMNP, il est vivement conseillé de consulter régulièrement les mises à jour postées sur cette page spécialisée. Par ailleurs, la CFE-Urssaf joue également un rôle important dans le recouvrement et la gestion des exonérations relatives aux activités dépendant de l’Urssaf.

Connaître ces dispositifs représente un avantage stratégique pour tout investisseur cherchant à optimiser son budget fiscal sur l’année. Le recours à des structures expertes telles que la Maison des Professions Libérales permet également d’accéder à une veille juridique actualisée.

Quand et comment revoir le montant de la CFE après une cessation d’activité ou un passage en LMP ?

La cessation d’activité et le changement de statut vers le Loueur en Meublé Professionnel (LMP) modifient considérablement vos obligations fiscales, notamment en ce qui concerne la CFE. Il est important de savoir que la CFE est due pour l’année entière si l’activité est exercée au 1er janvier, mais que des mesures de dégrèvement sont prévues si la cessation intervient en cours d’année.

Pour bénéficier d’un ajustement au prorata temporis suite à une cessation en 2025, vous devez :

• Informer clairement votre Service des Impôts des Entreprises en envoyant une réclamation via votre espace professionnel sur impots.gouv.fr.
• Joindre impérativement la notification officielle de radiation auprès du répertoire Sirene.
• Conserver tous documents justificatifs, notamment l’avis d’imposition et documents attestant de la date précise de cessation.

La procédure de dégrèvement en cas de cessation est soumise à un examen rigoureux par la DGFiP. Si la demande est acceptée, la CFE sera calculée à proportion des mois d’activité durant l’année. À noter que si l’activité ou l’entreprise est cédée à un tiers, aucune réduction de la CFE ne peut être obtenue.

Situation	Obligation de CFE	Cas de dégrèvement
Exercice au 1er janvier	CFE due intégralement	Pas de dégrèvement
Cessation en cours d’année	CFE due au prorata temporis	Réclamation obligatoire
Cession de l’activité	CFE due intégralement	Pas de dégrèvement

En outre, le passage au statut LMP modifie la manière dont la CFE peut être plafonnée, en prenant en compte les revenus professionnels générés par la location meublée. Il est donc recommandé de solliciter un accompagnement expert pour bien gérer ces modifications, par exemple auprès du Partenaire LMNP ou de la Chambre Nationale des Propriétaires.

Dans tous les cas, la vigilance est de mise concernant les délais : la réclamation doit être déposée au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle de l’imposition concernée, ce qui correspond en 2025 notamment aux cotisations établies en 2024.

Questions fréquentes sur la demande de dégrèvement et réclamation CFE en LMNP

• Quels documents dois-je fournir pour une demande de dégrèvement de la CFE en LMNP ?
  Vous devez joindre votre avis de CFE, la notification de radiation en cas de cessation, ainsi que l’avis de situation au répertoire Sirene.
• Comment déposer une réclamation sur impots.gouv.fr ?
  Connectez-vous à votre espace professionnel, puis utilisez la messagerie sécurisée pour envoyer votre demande accompagnée des justificatifs.
• Quel est le délai pour contester la CFE ?
  La réclamation doit être déposée avant le 31 décembre de l’année suivant celle de l’imposition contestée.
• Un dégrèvement est-il possible en cas de cessation d’activité en cours d’année ?
  Oui, sous réserve que l’activité n’ait pas été cédée ou transférée, avec un calcul au prorata temporis.
• Existe-t-il des exonérations spécifiques à la CFE pour les investisseurs en LMNP ?
  Oui, plusieurs exonérations sont possibles, notamment pour les jeunes entreprises ou selon les politiques locales.