Le paysage fiscal des loueurs en meublé non professionnels (LMNP) est en pleine mutation en 2025, avec des changements notables concernant la cotisation foncière des entreprises (CFE). Cet impôt local, souvent méconnu ou sous-estimé, s’invite désormais de manière plus visible dans la gestion des locations meublées. Les propriétaires doivent faire face à une nouvelle donne qui modifie les bases de calcul, les seuils d’exonération et les modalités de paiement. Dans ce contexte, comprendre précisément ce qu’implique la CFE pour les LMNP est indispensable pour anticiper les charges, éviter les erreurs administratives et optimiser sa fiscalité. Entre révision des bases locatives, suppression d’abattements et particularités des résidences de service, les enjeux sont multiples et demandent une vigilance accrue face à l’administration fiscale. Nous explorons ici les principaux éléments à connaître pour maîtriser pleinement la CFE au regard du statut LMNP, en intégrant les dernières évolutions et conseils pratiques adaptés à 2025.

Qu’est-ce que la cotisation foncière des entreprises (CFE) et qui est concerné parmi les LMNP ?

La cotisation foncière des entreprises (CFE) constitue un impôt local, élément principal de la contribution économique territoriale (CET), destinée à financer les collectivités territoriales. Apparue en 2010, elle a remplacé la taxe professionnelle et vise toute activité économique exercée de façon habituelle, incluant les loueurs en meublé non professionnels (LMNP). Malgré leur statut non professionnel, ces derniers doivent en principe s’acquitter de cette taxe dès lors que leur activité est enregistrée comme une activité commerciale et que leurs recettes dépassent certains seuils.

Les LMNP concernés par la CFE sont ceux qui exercent une location meublée avec un numéro SIRET attribué via une déclaration au service des impôts des entreprises. L’immatriculation permet à l’administration fiscale de recenser les activités et d’appliquer les règles relatives à la CFE. Les LMNP qui réalisent des recettes locatives supérieures au seuil de 3 000 euros annuel sont désormais soumis à la cotisation, ce qui constitue une modification importante pour ceux dont les activités étaient jusque-là exonérées en raison d’un seuil plus élevé.

La CFE s’appuie sur la valeur locative cadastrale du local ou du bien meublé utilisé pour l’activité de location. Cette base sert à calculer un impôt qui variera selon la commune, puisque chaque collectivité fixe son propre taux d’imposition. La localisation géographique du bien est donc un facteur clé dans le calcul de la CFE.

Pour les LMNP, l’assujettissement ne concerne pas uniquement le montant des recettes déclarées, mais également la nature durable de l’activité, considérée comme professionnelle aux yeux de l’administration fiscale, même si le loueur ne perçoit pas de rémunération salariale. La déclaration CFE devient alors un passage obligé pour formaliser cette activité auprès de l’administration fiscale.

• Déclaration obligatoire de l’activité auprès de l’INPI pour obtenir un numéro SIRET.
• Assujettissement à la CFE dès 3 000 € de recettes locatives annuelles.
• Calcul basé sur la valeur locative cadastrale réelle du bien immobilier.
• Variabilité du taux selon la commune d’implantation du bien.
• Intégration à la contribution économique territoriale (CET), mais exclusion de la cotisation sur la valeur ajoutée (CVAE) pour la plupart des LMNP.

En résumé, la CFE s’applique désormais de manière plus stricte aux LMNP qui dépassent un seuil modeste de chiffre d’affaires. Cette mesure modifie l’approche fiscale classique et impose à chaque loueur de bien immobilier meublé une vigilance accrue sur les obligations liées à cette cotisation.

Les nouveautés fiscales 2025 : modification du seuil d’exonération et suppression de l’abattement

Le régime de la CFE pour les LMNP connaît plusieurs bouleversements significatifs à partir de 2025. Parmi ces changements, l’abattement spécifique qui permettait de réduire la base imposable pour de nombreux loueurs a été supprimé, ce qui entraîne une augmentation potentielle de la cotisation à payer. Par ailleurs, le seuil d’exonération maximal baissera, passant de 5 000 euros à 3 000 euros de chiffre d’affaires annuel, réduisant ainsi le nombre de LMNP bénéficiant d’une exonération totale.

Cette modification impose aux propriétaires de micro-entreprises ou à ceux réalisant de faibles revenus locatifs de s’acquitter de la CFE, même si leurs revenus restent limités, ce qui représente un coût supplémentaire non négligeable.

Les conséquences principales sont :

• Suppression de l’abattement fiscal spécifique sur la base d’imposition CFE.
• Abaissement du seuil d’exonération à 3 000 € de recettes locatives, impliquant une requalification de nombreux petits bailleurs.
• Détermination d’une base locative révisée et souvent augmentée, intégrant une meilleure valorisation des biens, surtout ceux situés dans des zones attractives ou récentes rénovations.

Cette révision va influencer lourdement le calcul de la CFE, surtout pour les LMNP exploitant des biens dans des résidences de service telles que les résidences étudiantes ou les résidences seniors. Ces lieux sont souvent situés dans des zones urbaines très prisées, où la valeur locative cadastrale peut être élevée. Ce facteur géographique amplifie l’impact financier de la CFE pour les propriétaires concernés.

Tableau récapitulatif des principaux changements 2025

Ces évolutions législatives impliquent pour les LMNP une analyse rigoureuse de leur situation fiscale et patrimoniale, en tenant compte des spécificités des biens et des zones d’implantation.

Cas particuliers : la CFE pour les résidences de service et les stratégies d’optimisation

Pour les loueurs en meublé non professionnels dont les biens sont situés dans des résidences de service — résidences étudiantes, seniors ou de tourisme — la situation fiscale se complexifie. Ces résidences sont exploitées par des gestionnaires professionnels, ce qui rend la fiscalité plus visible et rigoureuse. Le cadre administratif et la collaboration avec ces gestionnaires peuvent limiter certaines marges d’exonérations ou de négociations.

La localisation en zones urbaines dynamiques entraîne souvent une base locative plus élevée, résultant en une CFE plus importante. Les collectivités territoriales ont toutefois parfois recours à des dispositifs d’abattement ou d’exonération ciblés et variables selon les municipalités. Ainsi, il est primordial pour les copropriétaires ou petits bailleurs de se rapprocher des syndics et de surveiller les décisions communales pour profiter de toute aide éventuelle.

Les points clés pour bien gérer la CFE en résidence de service sont :

• Suivi des décisions communales en matière d’abattement ou d’exonération.
• Mobilisation du syndicat de copropriété pour faire entendre la voix des propriétaires auprès de la mairie.
• Vérification régulière des bases locatives appliquées par l’administration fiscale.
• Évaluation des bénéfices possibles liés à un passage du statut LMNP à LMP (Loueur en Meublé Professionnel), selon les seuils de revenus et d’activité.

En effet, le passage au statut LMP peut parfois offrir des avantages fiscaux intéressants, notamment sur la gestion des charges et des amortissements, ainsi qu’une meilleure prise en compte des déficits. Cette option mérite d’être analysée au regard de la complexité nouvelle imposée par la CFE en 2025.

Comment anticiper, déclarer et payer la CFE en LMNP pour 2025 ?

Anticiper la cotisation foncière des entreprises est désormais une priorité pour les loueurs en meublé non professionnels. La première étape consiste à bien réaliser sa déclaration CFE sur le portail du service des impôts des entreprises, notamment en remplissant le formulaire approprié ou en effectuant la déclaration en ligne si vous êtes déjà immatriculé.

Il est essentiel de respecter la date limite de paiement fixée au 15 décembre 2024 pour éviter les pénalités de retard. Plusieurs modes de règlement sont possibles :

• Paiement en ligne via le site officiel impots.gouv.fr, accessible depuis son espace professionnel.
• Prélèvement automatique mensuel, réparti de janvier à octobre.
• Prélèvement à échéance, le 15 décembre, géré depuis le portail en ligne.

Pour maximiser la maîtrise fiscale, il est conseillé d’intégrer ce coût dans le calcul des charges lorsque vous optez pour le régime réel d’imposition. La CFE est en effet une charge déductible, ce qui peut diminuer l’assiette imposable au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

La gestion de plusieurs biens dans différentes communes demande une attention particulière, car la CFE est calculée localement selon la valeur cadastrale propre à chaque territoire. Il convient donc de déclarer précisément chaque bien et de vérifier les taux appliqués par chaque collectivité.

Tableau des échéances et modalités de paiement CFE 2025

Les exonérations, recours et conseils pour optimiser la CFE en LMNP

Face aux nouvelles exigences fiscales de la CFE en LMNP, plusieurs options peuvent permettre de réduire légalement l’impact de cette cotisation. Il est notamment essentiel de vérifier auprès de votre centre des impôts toutes les exonérations locales possibles, car certaines communes maintiennent des dispositifs spécifiques pour encourager l’activité locative meublée.

Une autre stratégie consiste à envisager le passage au statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) si votre activité et votre chiffre d’affaires le justifient. Ce changement peut offrir des avantages dans la gestion comptable et fiscale, par exemple une meilleure déduction des charges et amortissements, ainsi qu’une gestion différente de la CFE.

Quelques pistes pour optimiser votre fiscalité :

• Se renseigner régulièrement sur les abattements locaux et exonérations spécifiques.
• Regrouper vos biens sous une structure juridique dédiée pour bénéficier de régimes fiscaux adaptés.
• Considérer l’optimisation patrimoniale en fonction de la localisation et de la nature des biens loués.
• Consulter un expert-comptable ou un conseiller spécialisé pour un diagnostic personnalisé.

Dans tous les cas, un suivi rigoureux avec le service des impôts des entreprises reste la meilleure manière de sécuriser sa situation fiscale et d’anticiper les évolutions réglementaires. Chaque démarche administrative réussie permet d’éviter les pénalités et de maîtriser efficacement ses impôts locaux.

Questions fréquentes sur la CFE en LMNP

• Qui doit payer la CFE parmi les LMNP ?
  Tout loueur en meublé non professionnel dont les recettes dépassent 3 000 € par an est soumis à la CFE, à condition d’être déclaré auprès du service des impôts des entreprises.
• Peut-on bénéficier d’exonérations ?
  Oui, certaines exonérations locales subsistent, notamment pour les petits bailleurs et les locations occasionnelles. Il faut consulter sa commune et son centre fiscal.
• Comment calculer la CFE ?
  Le calcul se base sur la valeur locative cadastrale du bien immobilier, multipliée par un taux fixé par la collectivité territoriale.
• La CFE est-elle déductible ?
  Pour les LMNP au régime réel, la CFE est déductible des revenus imposables relevant des BIC.
• Quel est le délai pour payer la CFE ?
  La date limite de paiement est le 15 décembre 2024, avec possibilité de prélèvements mensuels pour lisser le paiement.

Pour plus d’informations détaillées, consultez les ressources complètes disponibles sur cette page dédiée à la CFE et LMNP ainsi que sur le portail officiel entreprise actualité.